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不動産

ワンルームマンション経営は難しい?3つのリスクを安心に変える方法とは。

投稿日:2017年8月31日 更新日:

ワンルームマンションはリスクがいっぱい?

ワンルームマンションを経営してみようというともちろんリスクがあります。
ちなみに皆様、リスクという言葉を本当に理解できてますでしょうか?

30代っくらいにもなって
リスク=危険度
なんて言ってしまうような恥ずかしいことはやめて下さいね。

リスクとは変動幅のことです。

つまりリスクが高いという言葉は
シロートさん方が使う
「ハイリスクハイリターン」という言葉そのものなのです。
ハイリスクと言えば、つまりハイリターンなわけなので
「ハイリスクハイリターン」などという必要はありません。

マンションを保有し家賃を得るその裏側には不確実性があります。

代表的なものは
・空室
・金利上昇
・ローンを抱えること

の3点が主なものです。

ではこの3点をよく考え、解決できるかどうかを考えてみましょう。

 

空室、入居者がいなくなったらどうしよう。。。

マンション経営で家賃を得る。
家賃は当然、入居者が支払います。

もし、入居者が引っ越してしまったらどうしよう。
もし、家賃を滞納したらどうしよう。

まず購入時に「住んでいただけるマンションか」を考えましょう。

私の場合、自分が住みたいと思えるものを選んでおります。

家賃が高い=利回りが高い物件は投資家的に魅力を感じますが、
入居者からしたら割高で出ていきたくなる物件です。
最終的に入居者は出ていき、次の入居者がつきにくいので注意です。

しっかりとその駅の家賃相場を同グレードの物件かつ駅からの距離が近いもので比較してみることをお勧めします。

またサブリースという手段もオススメします。
保証料を約10%払うことによって、
空室だろうが、延滞しようが、家賃を安定して得られます。

つまり、空室リスクは自身の判断によってヘッジすることが可能なのです。
これによって安定した収入によってマンション経営が実現します。

 

金利上昇、返済金額が多くなったらどうしよう。。。

金利が上昇し、ローンの返済金額が増えてしまうのが不安。
今まで10万円の家賃を得て、9万円を返済していて、手元に1万円が残っていたのに、
金利上昇により10万円の家賃を得て、11万円の返済をするようになってしまったら、自分の貯金を切り崩さねばなりません。 これでは本末転倒です。

では金利が上がるのはどういう時か?
景気が良く、不動産価格や物価が上昇するインフレの状況である時に金利が上がります。

インフレの状況とはどういう状況か?
不動産価格と家賃が上昇します。

つまり、
金利の上昇は家賃引き上げによりカバーできるのが一般論です。

ただし、
現在の日本では金利が上がるということは極めて考えにくいです
まず、インフレを起こそうと日銀が強烈に努力している結果、インフレになってません。
また、日本は1000兆円を超える債務を抱える国家です。
金利を上げると、国債の利払いが増えるため、自分自身の首を絞めることにつながります。
国としては金利を上げるのはあまりにも危険行為であるため、金利が上がることは考えにくいと思います。

 

借金を抱えることの不安

まず、借金=悪 という考え方は間違った教育の結果と思っております。

確かに、消費の為の借金は私も肯定はしません。

しかし、資産形成のためで、借入して購入したものから収入を得られるのであればこれを生かすべきだと思います。

お金を借りられる信用をもっている人しかお金を借りられません。
借りられる信用力を持っている方は、お金に対して正しい知識を持たねば損です。

不動産投資にあたってローンを組むと

当初「資産価値<ローン残務」ですが、

おおむね10-15年で「資産価値≒ローン残務」となり、

その後は借入金はあれど「資産価値>ローン残務」となります。

つまり、
負債を抱えつつも、完済せずとも「実質的に資産」となりうるのです!
この考え方は、世界で3000万分以上売れた超有名な本
「金持ち父さん、貧乏父さん」著・ロバートキヨサキ氏
に基づいた考え方なのです。

 

まとめ!

ワンルームマンションで抱えるリスク
・空室
・金利上昇
・ローンを抱えること
以上3点は、正しい金融知識と、仕組みによって解消できます!

考えずに「危ないことはやめておこう」と
チャンスを自分の無知のせいで逃す人が減りますように。

ありがとうございました。

 

 

(カネコ)

-不動産

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