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不動産

セミナー参加はせず、33歳で不動産投資で4億円の資産を築いた話とリスク管理について

投稿日:2017年6月30日 更新日:

お金 紙幣

資産4億円を築きました

私が不動産投資を始めたのは24歳からです。

たぶん早い方だと思います。

きっかけはサラリーマンであれば皆さん経験があるような突然のセールス電話です。

 

その時ちょうどリーマンショックが起きた後で、株や不動産の価格も大きく下落したタイミングでした。

実はその時、私はその当時J-REITで優良どころが配当利回り5%台でゴロゴロあったので買おうかと検討していました。

 

まさか現物不動産の投資をするとは思ってもいませんでしたが、最初買ったワンルームマンションを皮切りにワンルームマンション3部屋とアパートを3棟を保有しております。全部で38室です。

 

4億円の資産とは不動産であり「4億円というお金」ではありません。

4億円というとサラリーマンの生涯年収でもかなり多い部類に入る金額です。

 

つまり、不動産投資されている人であれば当然わかることですが、銀行から借入をして買っています。

私が買う不動産の基準としては家賃収入からローン返済を引いて、さらに固定資産税を引いても手残りが出ることを最低条件にしています。

 

そんなにいっぱいお金を借りれるのか。

→ある程度収入が安定していれば、借りれます。

大きな借金を背負ってこわくないのか。

→資産(収入を生むもの)と消費財の借金は別物です。

 

そして、物件を選ぶ基準として自分でも住んでいいかもと思えるものにしてます。感覚です。

 

不動産投資への思い

そもそも借金をして不動産を買うという行為をなぜしたのか。


借金=財務リスク 不動産=空室リスク、崩壊リスク、価格変動リスク…などなど。
リスクが付きまといます。


ただし、リスクを管理できればリスクが安心や期待に変わることもあるのです。

 

日本国内においての日本人における最低リスクの金融商品は現預金です。

目に見えて時価が変動するようには見えませんし、全員共通の認識と価値観があります。

 

しかし仮に、日本が戦争をして負けるなんということが起きたらどうでしょうか(極論ですみません笑)

日本の通貨 円 は大暴落します。
世界から見たら日本円は紙くずです。
紙幣に価値がない=モノの価値が上がる つまりインフレが起きます

 

インフレが起きたら1000円、もしくは1万円で缶ジュースを買うことになるかもしれません。

ただその裏側では純金やドル、株、不動産の価値が上昇することが考えられます。

 

昨年イギリスがEU離脱を決めてしまう大番狂わせの国民投票がありました。

その時起きた現象は「イギリスポンド安、FTSE(イギリスの株価指数)高」です。

この国は終わったから全てが下落するわけではなく株価は上昇したのです。これもインフレです。

 

つまり不動産はインフレに強い資産なのです。少なくとも現預金よりは。

 

借入で投資するということに抵抗があるかもしれません。

カネコ家では株に抵抗感はありませんでしたが、借金はするなと親から言われ続けられました。

借入で投資なんてリスクの二階建てと思われるかもしれませんが、そもそも借入れが出来なければ不動産なんて買えやしません。

 

俗にレバレッジ効果といわれますが、資産にテコの力を加えるのです。テコの原理のテコです。

100万円で5%の運用の場合、年間収益は5万円の利益ですが
1億円で5%の運用をしてローンで4%返済。差引1%の利回りで100万円の利益
という考え方です。

 

また藤巻健司氏の本を読んで、日本の財政破綻からのハイパーインフレはありえるという考えに私は共感しております。

その時、借金もインフレ対応の金融商品であるという点を理解しましたので、
借入をして不動産投資することは「インフレヘッジの二階建て」と解釈しております。

よって、人口が減る国、日本に投資したいから不動産ありきで投資を始めたのではなくインフレ時に強烈に儲かる仕組みで通常時はあまり浮き沈みが大きくないものということで不動産投資を選びました。

ついでに言うと管理も業者にアウトソーシングしているので、手間もありませんし、副業にもならないので。

サラリーマンが株を買うのと同じ感覚です。

 

そしてこれから

不動産投資をして、思ったことは買ったものでも当たりはずれはあったんだなと。
いい物件(買う時は自分なりにいいと思っているが)は買い取らせてほしいという電話がくる。
突然、電話で「xxマンション301号室の大家さんですよね?今、そちらのお部屋を買いたいというお客様がおりますので、是非売却を検討してみてはいかがでしょうか。」といった調子です。

基本的にはこの声のかかる物件のように、プロである不動産業者がいいと評価している現在持っている物件は売りません。

声がかからない物件を一つ持っているので、これは売れる時に売りたいと考えています。

株と違って売買を頻繁にするものでないので不動産は思った以上に安心して持っていられるのも買ってみてから分かったメリットです。

 

東京オリンピックが不動産のピークという説も多々し自分もそう思っていますが、
シドニーやロンドンはオリンピック前よりもオリンピック開催1年後で比べると不動産価格は上昇しています。

どうしてもそううまくはいかないのではと自分は思ってしまってますが、これは素人考えの勘違いと解釈して、東京オリンピック開催後も不動産を持ち続けたいと思っております。

投資の世界ではマネや過去の規則性にのるのが得策と考えます。

 

不動産投資はおもしろい!
そして、ワンルームマンション1部屋くらいだと、結構みんな持っているものだったりしますよ笑
自分から話さないだけで。

 

ありがとうございました。

 

初回リリース
2017-06-14 22:51

(カネコ)

-不動産

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