2022年問題 生産緑地とは
2022年問題と聞いてピンとくる方
不動産業者？金融機関？地主さん？近々家を買おうとしている方 でしょうか。
結論は一番下にまとめましたので、
おおまかな内容をご存知の方はそちらだけご覧いただければ十分かと思います。
【2022年問題】
【生産緑地地区】
といったワードで検索をすると大量に情報が出てきますのでここでは簡単に触れます。
詳しくはググってみて下さい。
まず、生産緑地とは
・市街化区域内の農地など
・500平米以上の面積
などの条件があります。
東京都には東京ドーム700個分以上の面積の生産緑地があると言われています。
住宅街の真ん中に畑を見たことはないでしょうか？
そこには親切に「生産緑地地区」と看板も立ってます。
この生産緑地にはメリット・デメリットがあります
地主のメリット
・固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の軽減
・譲渡所得の特別控除
・相続税の納税猶予の適用対象
地主のデメリット
・30年の営農義務
・農林漁業を営むために必要な場合に限り建築物の新築、改築増築が認められる
・売却、賃貸ができない
・融資を受けるための担保にできない
簡単にまとめると
生産緑地とは、自治体が認めた市街地内にある農地などで30年間農業をしてもらう代わりに固定資産税などをかなり安くしますという制度です。
2022年問題とは
生産緑地法が公布されたのは1974年です。
当時は市街化区域内の宅地化を促すために農地へ宅地並みの課税をかけました。
結果、農業を営むメリットが薄れるなどの理由から市街化が進みました。
その後、緑地本来の機能としての地盤保持や保水などの災害防止の観点や
農業を続けるものが数多く存在し、農地の維持の要請が強かったことから
1991年3月に生産緑地法が改正され現在の生産緑地が認可されました。
つまり2022年は30年がたつタイミングなのです。
何が起こるか？
・農地が宅地並みに固定資産税らが高くなる（100倍以上もありえます！）
・農業をする必要がなくなる
・売却して、建物が建つ
などなど
上記のようなことが起こると、、、
・近所の土地の需給が緩むため地価の下落がありえます
・賃貸物件が立った場合、近隣のアパート経営などが厳しくなる可能性があります
・高い建物が建つと日当たりや景観が変わります。
・自然環境が損なわれます
その反面、
家を買いたい人は思わぬ好物件に出会える可能性があるなどメリットも想定されます。
生産緑地ってどこにあるの？
生産緑地は自治体が公表しているケースが多いです。
例えば練馬区であれば
【練馬区 生産緑地 地区変更位置図】
で検索すると
こちらのページが出てきます。
更に 計画図 をクリックすると
こちらで確認できます。
なのでご自身のお住いの自治体で調べられてはいかがでしょうか。
【自治体名 生産緑地 地区変更位置図】
で検索されてみて下さい。
では、どうしたらいいのか
地主（農家）
アパート経営などするならば無理な借入をしないこと
金融機関は借入を伸ばしたいので相続対策や資産運用などと提案してきます
東京の駅徒歩10分程度の地主さんなら賃貸経営を考えてもいいと思います。
大変失礼ながらそれ以外の地域の地主さんは賃貸経営をしない方がいいと私は考えます。
もし相続対策で土地を持ちたいということであれば、
潔くその土地を売却し駅近くの土地（もちろん狭くなりますが）を
購入した方が資産価値もありますのでお勧めできます。
もし土地を保有していきたいと考えるのであれば、
後継者であろうご子息様と十分に相談して決めて下さい
広い土地、またはそこに収益物件。受け取る側は歓迎してないケースが多いです。
生産緑地の近隣住民
私は近隣住民こそが一番デメリットを受けると考えてます。
賃貸不動産経営をされている方は生産緑地にアパートが建ったら
需給が緩むので空室リスクや家賃下落の恐れがあります。
戸建て住宅の所有者も土地の値崩れというよりは、
地価の上昇を見込みにくくなるという程度の影響を受けそうです。
家を買いたい人
その地区に住みたいのであれば2022年まで待つことをおススメします。
もし、宅地になったらこれとないチャンスとなる可能性があります。
ただしあくまでも「その地区に住みたい人」に限ります。
そうでなければ地価が下落するから、周辺土地で投げ売りが出るからと
考えてもあまり地価下落を受けることは考えにくいと思います
なので家を買いたい地区に生産緑地がない方であれば目先で出てくる不動産を
淡々とならい続けることをおススメします。
まとめ！
・地価の下落は小さいと見ます。不動産業者があおるように本当に地価が下落するのであれば今すぐ売って、2022年以降に買い戻されてみてはいかがでしょうか？ うまくいくと思いますか？ 冷静に考えてみれば地価下落は軽微なものと思います。
・不動産業者は提案が仕事。「2022年に近づくと値崩れするから、今売った方がいいですよ」「売りらくないのであれば、固定資産税が100倍以上上がる可能性があります。収益物件を建て、有効活用しましょう」「相続対策には借入れが有効なんですよ」「借入が抵抗があるのであれば半分売り、その資金で無借金で収益物件を持てますよ」などなど甘い言葉に踊らされる必要はありません。
・市町村の判断によりますが10年間の延期措置をとる可能性があります。断定はできませんが、2022年になった途端に制度廃止はおそらくないのではないか。
・家を買いたい人は近隣に生産緑地がないか調べてみよう。
・生産緑地で本気で対策を考えなければならないのは東京や地方中枢都市の県庁所在地の中心地近くの地主さんのみで十分。その他の地区の方の地価に関してはほぼ影響はなしと思います。
間違った情報やあおりによって
判断を急ぐ必要はありません。
本当に信頼できるパートナーと出会えますように。
（カネコ）
