不動産投資はリスクがいっぱい！？セミナーでは明かされない「成功を目指す」より「失敗しない」のスタンスとは？

不動産　投資

不動産投資をしているからわかるリスク

不動産投資をして9年が経ちました。

初めて買ったのは1700万円台の文京区で東京ドームまで歩ける距離の物件でした。
現在4億円の資産にまでなった不動産の第一歩目。

正直ビビりまくってました笑。

・1700万円も借金をして本当に大丈夫だろうか
・空室が数か月続いたらどうしよう
・大家になるって面倒なことが多そう
・そもそもこの販売業者・担当者は信用していいものか　などなど

今更この点を振り返ってみます。これから不動産投資を始めようという人の参考になれば幸いです。

借金を背負うこと
→そもそも借金の概念が間違え。

借金で首が回らなくなり破産みたいなものを想像する人も多いと思います。

その多くは借金をして消費しているのです。

例えば、高級腕時計、ブランドバッグ、キャバクラ、自動車（資産という人もいますが）、などなど。いわゆる換金性が弱いもの。

これらはよほどまれなケースを除き、売却時に値上がりしていることはありません。また、所有することのによってお金を産んでくれません。

この考え方はロバート・キヨサキ氏の【金持ち父さん、貧乏父さん】の考え方に基づきます。
不動産収入を産んでくれる投資物件に関しては
例えば毎月10万円の家賃が入ってくるが、借金の返済に毎月8万円支払う。そして手元に2万円が残るといった仕組みです。

借金を返済するのは「私」でなく「借金して買った物件」です。

空室リスク
→実際に3件のワンルームマンションを東京23区内に保有していますが、1か月まるまる空室だった経験はこの9年間はありません。つなぎで2週間（清掃などもあるので）空室になることはありましたが。

ポイントとして「自分が住んでもいいと思える物件」を選んでいます。
私の場合は
・駅から歩いて10分以内
・終電で買える時に駅から自宅まで安心して歩ける場所
・風呂トイレ別
・かっこいいマンションでなく、デザイン性を求めない平凡なマンション
という感じで選んでます。

もし空室がどうしても怖いというのであれば都内のまずまずの物件であればサブリース（空室補てんをしてくれる仕組み。その代わりに家賃の数％を天引きされる）を組めると思います。

大家って大変かも
→管理会社次第だと思います。

私の場合は管理は丸投げしてくださいという言葉を信じて買いました。

その通りで管理に対して不満に思ったことはありません。

空室が出る予定が出てきたら「できるだけ退去後すぐに別の方が入れるよう段取りしますね」と頼もしい言葉もいただきました。
まさに丸投げです。

更新の時期に書類を書いて返信すことくらいがやることでしょうか。

そもそもその業者・担当者は信用していいものか
→私の場合は実に運がよかったです。

私がいい思いをしたので、その営業の方には10人くらい紹介し、実際に契約にまで至っております。

不動産管理でお困りの方、不動産投資を検討されているかたがいるならば胸を張って安心してご紹介できます。

不動産投資から得られる副産物

不動産投資を通じでいろいろなものを手に入れられました。

・家賃収入
ローンの返済もあるので手取りは大きいものではありませんが。複数所有すれば毎月10万円以上は意外と難しいものではないと思います。

・不動産の相場観や経済情勢の知識
30代のビジネスマンであればこのくらいは身につけておきたいものです。また自分の住むマンションの相場も冷静に見れると思いますし、自宅を購入する時にも応用できます。

・銀行からの信用
一件目では得られませんが、二件目以降の購入時にはすでに不動産賃貸業をしているというステージにいると評価されるので信用度が違います。

・生命保険としての機能
団体信用生命保険に購入費に入りました。雑な表現ですが、私が死んだら借金が消えるという保険です。
私が死んだら、ローンの返済がまるまるなくなるので、残された家族には家賃がそのまま入ってきます。

私が死んだ方が家族としては収入が増えます。妻に毒を盛られぬよう気を付けます笑　　冗談ですよ！

逆にちょっと疑問というか、不動産販売業者がよく言う「老後の個人年金として」というのはあまりピンときません。

サラリーマンを退職する60歳ころにローンを払い終えてそこから先は家賃収入がまるまる入ってくるという話です。

私は経年劣化や家賃相場の下落などもあると思うので不動産は売れる時に売りながら常によいものにポートフォリオを循環させていかなくてはならないと考えています。

時期によってはサイズダウンすることやフルレバレッジで臨むこともうまく利用する必要があると思います。

是非手に入れたい、まだ手に入らない近未来物件

今日実は不動産屋の担当の方とお会いしてきたのでこのような記事を書こうと思いました。
その方がおっしゃることで興味があったのは「ＩｏＴ物件」です。

皆さんＩｏＴ（アイ・オー・ティー）をご存知でしょうか。
インターネット・オブ・シングス。モノのＩＴ化です。

カギはスマホ。家の中でもリモコンはテレビもエアコンも湯沸かしも照明もカーテンもぜーんぶスマホ。
家の設備も買い替えなどでなくスマホのようにアップデートで機能の改善。
起きる時間になったら自動で照明がついて目覚めやすい環境を整えたり。

不在時でも照明をあえてＯＮにしてまるで人が生活しているように見せ、防犯につなげたりできます。

今後はこのような流れが主流になりそうですね！

是非、投資してみたい物件です！

投資はリスク管理が要です。
もっと借金して資産10億円！！
ではなく、私の場合は保有物件を見直しながら行きたいと思います。

最後に、
不動産投資を毛嫌いする人。
経験したことがないことを無知なまま否定することほど恥ずかしいことはありませんよ♪

何事も知的好奇心と学びを経験から得てみてはいかがでしょうか。

ありがとうございました。

初回リリース
2017-06-19 11:50

（カネコ）